Borç Ödenmesine Rağmen İpoteğin Kaldırılmaması

Genel Olarak

Taşınmazlar üzerinde kurulan ipotek hakkı, alacaklının belirli bir alacağını güvence altına almak amacıyla oluşturulan sınırlı ayni haklardan biridir. İpotek, borcun ödenmemesi halinde alacaklıya taşınmazın paraya çevrilmesi yoluyla alacağını tahsil etme imkânı sağlamaktadır.

Ancak uygulamada ipotekle güvence altına alınan borcun tamamen ödenmesine rağmen ipoteğin tapu sicilinden kaldırılmadığı durumlarla karşılaşılmaktadır. Bu durum, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını kullanmasını güçleştirmekte; taşınmazın satışı, finansman amacıyla teminat gösterilmesi veya üzerinde yeni ayni haklar kurulması bakımından sorunlar doğurabilmektedir.

Bu nedenle borcun sona ermesine rağmen ipoteğin devam etmesi halinde taşınmaz malikinin hangi hukuki yollara başvurabileceğinin belirlenmesi önem taşımaktadır.

İpoteğin Hukuki Niteliği

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 881 ve devamı maddelerinde taşınmaz rehni ve ipotek hakkına ilişkin düzenlemeler bulunmaktadır. İpotek, kural olarak belirli bir alacağı güvence altına almak amacıyla taşınmaz üzerinde kurulan ve tapu siciline tescille doğan ayni bir haktır. İpotek hakkının temel özelliklerinden biri, güvence altına alınan alacak ile arasındaki hukuki bağlantıdır. İpotek hakkı, alacaktan bağımsız olarak değerlendirilmemelidir. Bununla birlikte alacağın sona ermesi, tapu sicilindeki ipotek kaydının kendiliğinden silinmesi sonucunu doğurmaz.

Bu nedenle borcun tamamen ödenmesinden sonra tapu sicilinde gerekli terkin işleminin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Borç Ödenmesine Rağmen İpotek Kaldırılmayabilir mi?

Türk Medeni Kanunu'nun 883. maddesi uyarınca alacak sona erdiğinde ipotekli taşınmaz maliki, alacaklıdan ipoteğin terkin edilmesini talep edebilir.

Borcun tamamının ödenmesine rağmen ipotek alacaklısının haklı bir neden olmaksızın terkin işlemine yanaşmaması, taşınmaz maliki bakımından hukuki koruma ihtiyacını ortaya çıkarmaktadır. Bununla birlikte ipoteğin kaldırılması talebinde bulunulabilmesi için öncelikle ipoteğin hangi alacağı veya alacakları güvence altına aldığının belirlenmesi gerekmektedir. Özellikle üst sınır ipoteklerinde, ipotek belgesindeki tutarın ödenmiş olması tek başına her durumda teminat ilişkisinin sona erdiğini göstermeyebilir.

İpotekli Taşınmazın Başka Bir Kişiye Satılması

Uygulamada ipotekli bir taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi mümkündür. Taşınmazı ipotekli şekilde satın alan kişi, kural olarak taşınmaz üzerindeki mevcut ayni yükü de kabul ederek mülkiyeti devralmış olur. Ancak ipotekli taşınmazın satın alınması, yeni malikin ipotekle güvence altına alınan borcun kişisel borçlusu haline geldiği anlamına kendiliğinden gelmez.

Türk Medeni Kanunu'nun 884. maddesi uyarınca borçtan şahsen sorumlu olmayan taşınmaz maliki, borcu borçluya ait koşullar içinde ödeyerek taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Bu durumda ödeme yapan malikin alacaklıya halef olması da söz konusu olabilir. Dolayısıyla ipotekli taşınmazı sonradan satın alan malik de gerekli şartların bulunması halinde ipoteğin kaldırılmasını talep etme hakkına sahiptir.

İpoteğin Fekki Davası Nasıl Açılır?

İpotek alacaklısının borcun sona ermesine rağmen ipoteğin terkinine rıza göstermemesi durumunda, taşınmaz maliki ipoteğin terkini amacıyla dava açabilir. Bu davada temel uyuşmazlık, ipotekle güvence altına alınan alacağın sona erip ermediği ve ipotek hakkının devamını gerektiren geçerli bir hukuki sebep bulunup bulunmadığıdır.

Mahkeme tarafından özellikle şu hususlar değerlendirilmektedir:

• İpoteğin kuruluşuna dayanak oluşturan sözleşme ve resmi senet,
• İpotekle güvence altına alınan borcun kapsamı,
• Ödemenin yapılıp yapılmadığı,
• Banka dekontları ve ödeme belgeleri,
• Taraflar arasındaki protokoller,
• Alacaklının ipoteği devam ettirmesini haklı kılan başka bir alacağının bulunup bulunmadığı.

Görevli mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir. Genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olmakla birlikte ticari nitelikteki uyuşmazlıklarda asliye ticaret mahkemesinin görevli olması mümkündür.

Borcun Ödendiği Nasıl İspatlanır?

İpoteğin kaldırılmasına yönelik uyuşmazlıklarda en önemli meselelerden biri, borcun sona erdiğinin ispatıdır. Özellikle banka aracılığıyla gerçekleştirilen ödemelerde dekontların açıklama bölümleri, ödeme tarihleri ve tutarların hangi borca ilişkin olduğu önem taşımaktadır.

İpoteğin Kaldırılmaması Nedeniyle Tazminat Talep Edilebilir mi?

Borç sona ermesine rağmen ipoteğin haksız şekilde kaldırılmaması, bazı durumlarda taşınmaz malikinin ekonomik zarara uğramasına neden olabilir. Örneğin taşınmazın satışının gerçekleşmemesi veya kredi teminatı olarak kullanılmasının engellenmesi nedeniyle zarar meydana geldiği ileri sürülebilir. Ancak tazminat talep edilebilmesi için hukuka aykırılık, zarar, uygun illiyet bağı ve uygulanacak sorumluluk rejiminin gerektirdiği diğer şartların ispatlanması gerekir. Bu nedenle ipoteğin fekki talebi ile tazminat talebi birbirinden ayrı hukuki değerlendirmelere tabi tutulmalıdır.

Sonuç

İpotek, alacaklının alacağını güvence altına almak amacıyla oluşturulmuş bir ayni hak olmakla birlikte, borcun sona ermesinden sonra haklı bir neden olmaksızın devam ettirilmesi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

Taşınmaz maliki, Türk Medeni Kanunu'nun 883. maddesi uyarınca ipoteğin kaldırılmasını talep edebilir ve koşulları oluştuğunda yargı yoluna başvurabilir.

MCG Hukuk Bürosu