Konut ve Çatılı İşyerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 350 hükmüne göre kiraya veren, kendisi, eşi, alt ve üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini sona erdirebilir. Konut maliklerinin, çocuklarının evlenmesi durumu ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının en yaygın örneklerindendir.

Yargıtay Kararı Örneği

"Davacı vekili müvekkilinin oğlunun 28 yaşında olup evlilik hazırlığı yaptığını, halen babası ve annesi ile oturduğunu, reşit olup ayrı eve çıkmak istediğini belirterek süresinde açtığı iş bu dava ile kiralananın tahliyesini istemiştir. HUMK 26 maddesine göre hâkim talep sonuçları ile bağlı olup ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Dava dilekçesinde davacı vekili ihtiyaçlının evlilik hazırlığı yaptığını açıklayarak reşit olan ihtiyaçlının ayrı bir eve çıkmak istediğini belirttiğine göre tahliye sebebinin reşit olan ihtiyaçlının evlilik hazırlığına dayalı değil, annesi ve babasından ayrı ve müstakil olarak oturmak istediğine ilişkin kiralananın tahliyesini istediğinin kabulü gerekir."

Bakmakla Yükümlü Olunan Kişiler

Bakmakla yükümlü oldukları kavramı 6098 sayılı Borçlar Kanunu ile hukukumuza girmiştir. Kardeşler bakmakla yükümlü olunan kapsamına girmektedir. Haliyle kardeşlerin zorunlu konut ihtiyacı nedeniyle de kira sözleşmesi sona erdirilebilecektir. Önemli olan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Konut ve çatılı işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olmasının yanında ihtiyacın gerçekleşmiş olması ve devamlılık arz etmesi gerekir.

Yeni Malik Gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kiralananı konut veya iş yeri olarak kullanma gereksinimi sebebiyle tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılmış olması gerekmektedir.

Örneğin, 1 Mayıs 2019 başlangıçlı belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde, altı aylık dönemlerin sonları olan 31 Ekim 2019 ve 31 Nisan 2020 tarihlerinin, tahliye davası açılması için uyulması zorunlu olan bir aylık sürenin başlangıcı olabilmesi için, 31 Temmuz 2019 veya 31 Ocak 2020 tarihlerinden önce kiracıya bildirimde bulunulması gerekir. Bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için gereken süre ise 31 Ekim 2019 ve 31 Nisan 2020 tarihlerinden itibaren bir ay olacaktır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiraya veren en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır.

Dava Süresinin Uzaması

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

Haksız Tahliyede Caydırıcı Olan Yeniden Kiralama Yasağı

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verene kendi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı olması durumunda kira sözleşmesini sona erdirme hakkı tanır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, yasal sürelere uyulması ve usulüne uygun bildirimde bulunulması gerekmektedir. Haksız tahliye durumunda ise kiraya veren, eski kiracıya önemli miktarda tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.