Неснятие ипотеки несмотря на погашение долга

Общие положения

Ипотека, установленная на недвижимое имущество, является одним из ограниченных вещных прав, создаваемых в целях обеспечения определённого требования кредитора. В случае неуплаты долга ипотека предоставляет кредитору возможность получить удовлетворение своего требования путём обращения взыскания на недвижимость и её реализации.

Однако на практике встречаются случаи, когда ипотека не снимается с поземельного реестра, несмотря на полное погашение обеспеченного ею долга. Такая ситуация затрудняет осуществление собственником недвижимости своего права собственности и может создавать проблемы при продаже недвижимости, её предоставлении в качестве обеспечения для получения финансирования или установлении на неё новых вещных прав.

Поэтому важно определить, к каким правовым средствам может прибегнуть собственник недвижимости, если ипотека сохраняется, несмотря на прекращение долга.

Правовая природа ипотеки

Статьи 881 и последующие Гражданского кодекса Турции № 4721 содержат положения о залоге недвижимого имущества и ипотеке. Ипотека, как правило, является вещным правом, устанавливаемым на недвижимость в целях обеспечения определённого требования и возникающим с момента регистрации в поземельном реестре. Одной из основных особенностей ипотеки является её правовая связь с обеспечиваемым требованием. Ипотеку не следует рассматривать в отрыве от требования. Вместе с тем прекращение требования не влечёт автоматического погашения записи об ипотеке в поземельном реестре.

Поэтому после полного погашения долга в поземельном реестре необходимо осуществить соответствующую процедуру погашения записи.

Может ли ипотека не сниматься несмотря на погашение долга?

Согласно статье 883 Гражданского кодекса Турции, после прекращения требования собственник заложенной недвижимости вправе потребовать от кредитора погашения ипотеки.

Если, несмотря на полное погашение долга, залогодержатель без уважительной причины уклоняется от погашения ипотеки, у собственника недвижимости возникает потребность в правовой защите. Однако для того, чтобы потребовать снятия ипотеки, прежде всего необходимо установить, какое требование или какие требования обеспечивает ипотека. В частности, при ипотеке с максимальной суммой выплата суммы, указанной в ипотечном документе, сама по себе не во всех случаях может свидетельствовать о прекращении обеспечительного отношения.

Продажа заложенной недвижимости другому лицу

На практике отчуждение заложенной недвижимости третьим лицам возможно. Лицо, приобретающее недвижимость, обременённую ипотекой, как правило, приобретает право собственности, принимая на себя и существующее вещное обременение недвижимости. Однако приобретение заложенной недвижимости само по себе не означает, что новый собственник становится личным должником по обеспеченному ипотекой долгу.

Согласно статье 884 Гражданского кодекса Турции, собственник недвижимости, не несущий личной ответственности по долгу, вправе потребовать снятия ипотеки с недвижимости, уплатив долг на условиях, установленных для должника. В этом случае к собственнику, произведшему платёж, могут перейти права кредитора. Таким образом, собственник, впоследствии приобретший заложенную недвижимость, также вправе требовать снятия ипотеки при наличии необходимых условий.

Как подаётся иск о снятии ипотеки?

Если залогодержатель не даёт согласия на погашение ипотеки, несмотря на прекращение долга, собственник недвижимости может обратиться в суд с иском о погашении ипотеки. Основным предметом спора в таком деле является вопрос о том, прекратилось ли обеспеченное ипотекой требование и существует ли действительное правовое основание, требующее сохранения ипотеки.

Суд, в частности, оценивает следующие обстоятельства:

• договор и официальный акт, послужившие основанием для установления ипотеки,
• объём обеспеченного ипотекой долга,
• был ли произведён платёж,
• банковские квитанции и платёжные документы,
• протоколы между сторонами,
• имеется ли у кредитора иное требование, оправдывающее сохранение ипотеки.

Компетентный суд определяется в зависимости от характера спора. Хотя судом общей юрисдикции является гражданский суд первой инстанции, по спорам коммерческого характера компетентным может быть коммерческий суд первой инстанции.

Как доказать погашение долга?

Одним из наиболее важных вопросов в спорах о снятии ипотеки является доказывание прекращения долга. В частности, при платежах, произведённых через банк, значение имеют назначение платежа в квитанциях, даты платежей и то, к какому долгу относятся суммы.

Можно ли требовать возмещения ущерба в связи с неснятием ипотеки?

Неправомерное неснятие ипотеки, несмотря на прекращение долга, в ряде случаев может причинить собственнику недвижимости экономический ущерб. Например, может утверждаться, что ущерб возник в результате несостоявшейся продажи недвижимости или невозможности её использования в качестве обеспечения по кредиту. Однако для предъявления требования о возмещении ущерба необходимо доказать противоправность, ущерб, адекватную причинно-следственную связь и иные условия, предусмотренные применимым режимом ответственности. Поэтому требование о снятии ипотеки и требование о возмещении ущерба должны подлежать отдельной правовой оценке.

Заключение

Хотя ипотека является вещным правом, установленным для обеспечения требования кредитора, её сохранение без уважительной причины после прекращения долга может приводить к правовым спорам.

Собственник недвижимости вправе потребовать снятия ипотеки на основании статьи 883 Гражданского кодекса Турции и при наличии условий обратиться в суд.

Юридическая фирма MCG